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爆雷的房企集体“躁动”

2022-12-22 09:26:20 cmcre 204

“现在的行情总体已基本平稳,能看到曙光和希望了。”

沉寂许久的出险房企,一夜之间集体苏醒。

12月以来,中国奥园宣布,为旗下物业公司“定向”寻找国资买家,以推动债务重组;紧随其后,停牌了大半年融创披露了2021年年报和债务重组计划;正荣则官宣计划在2023年一季度推出初步债务重组方案;A股各大上市房企则争相发布定增计划、资产重组计划,包括金科、世茂股份等出现债务展期的房企,也加入了找钱的队伍中……

灰头土脸了一整年,地产圈在年底变得热闹起来。“在过去的一年里,整个行业的形势和预期都是越来越差。”某出险房企高管向记者表示,“一直熬到现在(才有所动作),是因为现在的行情总体已经算是平稳了,能看到曙光和希望了。”

同策研究院资深分析师肖云祥认为,“三支箭”的落地消除了房企向金融机构贷款、债券融资、股权融资三个融资渠道的政策阻力,这对于当前房地产企业普遍紧张的流动性需求犹如雪中送炭,“对市场信心重塑提供了很大的动力”。

债务重组

自恒大起,包括花样年、佳兆业、中国奥园、世茂集团、融信、正荣、龙光等在内的诸多房企都踏上了境外债务重组的道路。但在2022年过去的时间里,各大房企在这方面几无进展,鲜少有成型的重组方案发布。

直至“三支箭”在11月相继落地,政策出现了“保主体”的明显转向,房企也重新开始转动。

近来动作最大的莫过于融创。股票停牌近250天后,12月9日,融创中国发布年报的同时,还拿出了一套境外债务重组方案。据该初步重组方案显示,融创拟将债务中的30-40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具,并将剩余现有债务转化为新的以美元计价的公开票据,期限为自重组生效日起的2-8年。

业内对融创这一重组方案表示了认可。国泰君安房地产行业分析师谢皓宇在近日的一份研报中指出,融创提出的债转股是当前化解民营房企危机最有效的方式之一,“对有一定品牌力的房企来说,这能够最大限度的保障未来销售的可持续性,预计其他有品牌力的出险房企也均会效仿,带动行业加速解决供给端矛盾。”

正荣则主动给出了重组方案的时间表。12月12日,该公司公告称,已启动境外整体债务管理方案的筹备工作,正在与顾问团队推进尽职调查,计划于2023年一季度出具初步建议方案。

对于境内债务方面,融创也在11月中旬时提出了初步重组方案。

而龙光在境内的动作则更快,11月初向机构投资者提交的重组方案,12月初便获得了通过,展期规模为223.6亿元,历时一月有余。此前,首家完成境内债务展期的富力则费时近3个月,8笔境内债、展期规模合计约135亿元。

有业内分析认为,龙光境内债务打包展期得以快速通过,在一定程度上受到“金融16条”的正面影响。

央行、银保监会在11月中旬发布的上述文件中提及,“按期兑付确有困难的,通过协商做出合理展期、置换等安排,主动化解风险”。彼时有接受采访的房企人士向记者提及,由于手中资金极其有限,对信托、银行贷款等融资,房企一直都在进行展期谈判,但以前“都是硬谈”,而有了政策支持后,“从房企的角度说,谈判的难度会有所降低。”

某出险房企内部人士向记者透露,此前看到富力成功实现境外债务整体展期时,“我们老板也很急,希望能尽快推进债务重组。”目前,该公司境内债务重组方案已基本成型。

更多可能性

债务的展期、重组是房企以时间换空间的举措,而“三支箭”提供的信贷、债券、股权融资渠道,则是为房企输血、推动出险房企回到经营正轨的有力措施。近来,诸多房企获得了支持。

11月上旬中债增表示将加大对民营房地产企业增信服务力度后,境外债已违约的中南建设表示已按要求提交了增信申请;正荣地产也在上述12日的公告中提及,已在申请中债增担保债券不超过人民币30亿元的额度。

但根据此前中债增提供增信支持发债的案例来看,房企需要以通过实物资产或第三方进行反担保,以作为风险缓释措施。而这对房企来说并非易事。华东某出险房企内部人士向记者表示,“我们这些做纯住宅的开发商手中没有太多好牌,都是卖掉的货,或者已经抵押的,资产不够好,较难被普照。”

让房企的主动性发挥得更充分的则是“第三支箭”。关闭逾十年的房企股权融资渠道再开闸后,更多出险房企、有债务展期的房企迅速搭上了这一趟快速列车。

据不完全统计,自11月29日起,至今已近20家上市房企拟进行定增或资产重组,其中还有出险房企华夏幸福,有多笔境内债务已展期的世茂股份、金科股份等。

有最早一批发布定增公告的房企人士向记者透露,定增方案正在研究中,投资人还未明确,“未来可能会在债权人中寻找投资者,毕竟地产股处于低位,后续经济复苏、地产政策推出,股票会先涨,投资者说不定还能早点退出。”

“股权最后退出的主动权在投资人手中,债权能否退出则在于企业是否偿债。若推进‘债转股’,投资人既可消债也可获取收益。”有市场人士评论称。

另外值得关注的是,相对于今年前三季度,出险房企处置资产的积极性亦在提高。例如旭辉、奥园同时宣布将出售旗下物业板块。其中旭辉将其持有的全部旭辉永升服务股份售出;而奥园则在招标出售奥园健康29.9%的股权后,仍将持股约25%。两家公司都是为了推进债务重组工作。

对于出险房企近期的一系列动作,有观点指出,房企未来能否获救的影响因素之一就在于是否有积极的态度。西政资本认为,在出险的民营房企中,可以被救起的房企满足几个条件。一则是是手上还有优质资产,可供盘活并实现现金回流;二则仍在积极自救,拒绝躺平、摆烂,对投资人负责任,善待员工和供应商。“同时有以上表现的房企大概率是能被救起来的。”

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