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探索房地产发展新模式的三点思考

2023-06-02 09:11:45 cmcre 133

房地产行业是国民经济的支柱产业。当前,高杠杆、高负债、高周转模式已成“过去式”,“向新发展模式平稳过渡”成为行业发展新方向。预计今年将是房地产行业新旧动能转换、重塑估值逻辑的分水岭,上市房企将进入差异化竞争时代。

在此背景下,房企需从自身资源优势、政策方向、市场需求中寻找机会,将经营逻辑从以开发为主转向开发与经营并重。笔者认为,房企可从以下三方面进行探索。

第一,合理调整业务结构,向非房地产开发业务要利润。过去几年,不少房企都曾尝试转型,在其自有资金处于高位时,曾跨界投资粮油、金融证券、新能源车等赛道,但本质依旧是依靠房地产开发回笼的资金去“养”这些新业务。术业有专攻,房企谋求转型的第一步,或许是做“房地产+”业务。

从当下头部房企在代建、物管、商业地产、长租公寓、园林、设计以及施工等“前项和后项一体化”业务方面的实践来看,绿城中国、华润置地、龙湖集团等上市房企已经稳居部分细分业务赛道龙头地位。从2022年财报来看,相关公司非房开业务毛利率明显高于开发主业,同时,这也是其在资本市场估值的加分项。

第二,试水城乡建设及绿色建筑,从开发商向运营服务商转型。过去,很多上市房企尝试向城市运营商转型。方向没错,也有广阔市场前景,但在实际操作层面,房企往往会重走住宅开发老路,与真正的城市服务商还存在距离。在文旅产业、乡村振兴、旧城改造、片区综合开发等领域存在着巨大的商机,若能利用城市运营商在规划、建设、招商等方面的能力去参与相关项目,将获得更多发展机遇。

在绿色建筑领域,上市房企亦可“做文章”。住房和城乡建设部与国家发展改革委发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》提出,“力争到2060年前,城乡建设方式全面实现绿色低碳转型。”城乡绿色建筑领域发展空间巨大,当前房企在绿色建筑方面布局规模相对较小。此外,绿色金融方面支持也有利于缓解房企资金链压力。

第三,关注好资产好项目,利用好REITs等融资工具。在传统房地产开发模式下,房企融资以银行信贷、债券融资为主。新发展模式下,房企经营模式从开发—销售逐渐向持有—运营转型,其中,公募REITs发挥的融资功能将越发明显。不久前,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》,均提出“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。这无疑利好房企,符合条件的公司要关注好资产,投资能产生协同效应的好项目,以期获得稳定回报。

未来,上市房企需保持战略定力,锚定新发展目标,寻找适合自身的转型之路,助力行业新发展模式加速形成。

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